國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法及公布土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)的公告

國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局公告2025年第1號(hào)      2025-03-23

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改)、《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(2019年第5號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2024年第5號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市征管實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算及土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)予以公布。

一、土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算

(一)對(duì)2025年1月1日以后首次產(chǎn)生土地增值稅預(yù)征納稅義務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第一份預(yù)售(銷售)許可證并取得第一筆預(yù)售(銷售)收入30日內(nèi)，按照土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法(附件1)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》(附件2，下同)及相關(guān)材料。

(二)預(yù)計(jì)增值率按年動(dòng)態(tài)測(cè)算，每自然年度終了后的3個(gè)月內(nèi)，納稅人應(yīng)重新測(cè)算預(yù)計(jì)增值率，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料。

(三)納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算確定預(yù)計(jì)增值率。

(四)預(yù)計(jì)增值率變化需調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的，納稅人下一個(gè)納稅申報(bào)期按調(diào)整后預(yù)征率預(yù)繳，此前已預(yù)繳的稅款不追溯調(diào)整。

二、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)

本公告公布的廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)(附件3，以下簡(jiǎn)稱造價(jià)標(biāo)準(zhǔn))主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算以及土地增值稅清算管理。

(一)土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算

適用我局發(fā)布的最新年度造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

(二)土地增值稅清算管理

1.納稅人辦理土地增值稅清算所附送的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依法核定土地增值稅相關(guān)扣除項(xiàng)目金額，并據(jù)以計(jì)算扣除。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，適用房產(chǎn)工程開工至竣工期間所對(duì)應(yīng)年度的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值。如房產(chǎn)工程開工至竣工期間跨多個(gè)年度的，適用所跨年度標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值的加權(quán)平均值。

3.納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的扣除項(xiàng)目金額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。上述相關(guān)證據(jù)材料包括但不限于竣工圖、工程承發(fā)包合同、工程結(jié)算書等。如相關(guān)證據(jù)材料存在缺失，納稅人可以提供有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價(jià)成果文件作為補(bǔ)充證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。

本公告自2025年1月1日起施行�！稄V州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》(2017年第7號(hào))第一條、第二條同時(shí)廢止。

特此公告。

稅 屋附件：

1.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法

2.土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表

3.廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局

2025年3月23日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法及公布土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)的公告》的解讀

國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局公布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法及公布土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)的公告》(2025年第1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》)�，F(xiàn)解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2024年第5號(hào))，明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(2019年第5號(hào))第五條規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。”第二十七條規(guī)定：“納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出交換意見的稅務(wù)事項(xiàng)通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同項(xiàng)目清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書。”

因此，為明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，規(guī)范土地增值稅預(yù)征、清算過程中扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用，制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》包括兩項(xiàng)內(nèi)容：

(一)明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格�？紤]扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的25%計(jì)算確定。現(xiàn)舉例說明測(cè)算過程：

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米銷售收入分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目住宅層高20層、商業(yè)類型為裙樓、車位類型為地下室一層。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡。結(jié)合目前廣州市發(fā)布的最新年度(2021年度)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過程見下表：

項(xiàng)  目	行次	金額（元）	說明
一、每平方米應(yīng)稅收入	1	22,362.39	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39
二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)                2=3+4+12+13+17	2	121,082,049.20
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額	3	40,000,000.00
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11	4	52,644,625.00
其中	土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)	5	1,000,000.00
建筑安裝工程費(fèi)	6	40,857,700.00	根據(jù)填報(bào)的項(xiàng)目工程各面積最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)（廣州市2021年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)）上浮30%計(jì)算確定。
前期工程費(fèi)	7	10,328,925.00	按照建筑安裝工程費(fèi)與戶內(nèi)裝修超過標(biāo)準(zhǔn)的金額（即第11欄“戶內(nèi)裝修+”）之和乘以25%計(jì)算確定。即：（6欄+11欄）×25%。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)	8
公共配套設(shè)施費(fèi)	9
開發(fā)間接費(fèi)用	10
戶內(nèi)裝修+	11	458,000.00	戶內(nèi)裝修超過標(biāo)準(zhǔn)的金額。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 12=(3+4)×10%	12	9,264,462.50
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 13=14+15+16	13	644,036.70
其中	城市維護(hù)建設(shè)稅	14	375,688.07	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07
教育費(fèi)附加	15	161,009.17	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17
地方教育附加	16	107,339.45	（30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)×20%	17	18,528,925.00
三、可售建筑面積	18	8,000.00
四、每平方扣除項(xiàng)目金額 19=2/18	19	15,135.26
五、每平方米增值額 20=1-19	20	7,227.13
六、預(yù)計(jì)增值率 21=20/19×100%	21	47.75%

(二)公布土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)

廣東省、廣州市稅務(wù)部門委托相關(guān)造價(jià)管理部門編制了廣州市2008-2021年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額參考標(biāo)準(zhǔn)(簡(jiǎn)稱造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)),均已通過專家評(píng)審驗(yàn)收，為進(jìn)一步提升土地增值稅清算質(zhì)效，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，助力營(yíng)造公平公正的稅收營(yíng)商環(huán)境，現(xiàn)對(duì)外發(fā)布。造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要包含基礎(chǔ)工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊裝飾工程、燃?xì)夤こ�、室外配套工程、其他工程等類別，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算以及土地增值稅清算管理。

在土地增值稅清算過程中，納稅人符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改)第四條、《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》(2019年第5號(hào))第二十七條規(guī)定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核定其扣除項(xiàng)目金額，并據(jù)以計(jì)算扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，適用房產(chǎn)工程開工至竣工期間所對(duì)應(yīng)年度的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值。如房產(chǎn)工程開工至竣工期間跨多個(gè)年度的，適用所跨年度標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值的加權(quán)平均值。納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的扣除項(xiàng)目金額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。上述相關(guān)證據(jù)材料包括但不限于竣工圖、工程承發(fā)包合同、工程結(jié)算書等。如相關(guān)證據(jù)材料存在缺失，納稅人可以提供有資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢企業(yè)出具符合要求的工程造價(jià)成果文件作為補(bǔ)充證據(jù)材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以調(diào)整。

三、《公告》的生效時(shí)間

本《公告》施行日期與《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2024年第5號(hào))保持一致，自2025年1月1日起施行�！稄V州市地方稅務(wù)局關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告》(2017年第7號(hào))第一條、第二條同時(shí)廢止。