深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》的通知

深建規(guī)〔2025〕4號(hào)      2025-03-25

各有關(guān)單位：

《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房建設(shè)局反映。

特此通知。

深圳市住房和建設(shè)局

2025年3月25日

關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)

為貫徹落實(shí)黨的二十屆三中全會(huì)精神，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，進(jìn)一步規(guī)范我市城市更新工作，穩(wěn)妥有序推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，制定本意見(jiàn)。

一、加強(qiáng)計(jì)劃統(tǒng)籌管控

(一)各區(qū)人民政府(含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，以下簡(jiǎn)稱各區(qū)政府)、深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局(以下簡(jiǎn)稱市前海管理局)應(yīng)綜合研判轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及城市更新項(xiàng)目推進(jìn)情況，充分論證城市更新項(xiàng)目必要性、可行性、緊迫性，除工改普通工業(yè)以及以建設(shè)保障性住房為主的以外，審慎新增城市更新單元計(jì)劃。

(二)城市更新單元計(jì)劃公告未明確有效期且城市更新單元規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的，各區(qū)城市更新部門、市前海管理局應(yīng)自本意見(jiàn)施行之日起30日內(nèi)，對(duì)上述城市更新單元計(jì)劃統(tǒng)一按照《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》(深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕4號(hào))設(shè)定有效期，并對(duì)項(xiàng)目可實(shí)施性進(jìn)行研究，針對(duì)不具備可實(shí)施性的項(xiàng)目，按程序確認(rèn)后公告失效。

已明確有效期的城市更新單元計(jì)劃，經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局審查并明確因政府原因?qū)е鲁�過(guò)計(jì)劃有效期的，計(jì)劃有效期可根據(jù)實(shí)際情況從本意見(jiàn)施行之日起或原城市更新單元計(jì)劃有效期截止之日起順延，單次順延時(shí)間不超過(guò)1年。

城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體應(yīng)至少在計(jì)劃有效期屆滿前3個(gè)月，將符合《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》(深規(guī)土〔2018〕708號(hào))要求的城市更新單元規(guī)劃草案，報(bào)送有關(guān)部門審查。有效期內(nèi)城市更新單元規(guī)劃草案已完成公示程序但未獲批準(zhǔn)的，應(yīng)在城市更新單元計(jì)劃有效期內(nèi)按規(guī)定上報(bào)審批;自城市更新單元規(guī)劃草案公示結(jié)束之日起3個(gè)月內(nèi)城市更新單元規(guī)劃未獲批準(zhǔn)且已過(guò)計(jì)劃有效期并未完成延期的，城市更新單元計(jì)劃由各區(qū)城市更新部門、市前海管理局確認(rèn)并公告后失效。

城市更新單元涉及提前拆除部分建筑物情形的，各區(qū)城市更新部門、市前海管理局在確認(rèn)并公告城市更新單元計(jì)劃失效前，應(yīng)督促計(jì)劃申報(bào)主體厘清城市更新單元涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及法律關(guān)系。

(三)2023年7月24日前已公告城市更新單元計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目，可按既有城市更新模式推進(jìn)。已開(kāi)展部分前期工作但未列入計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目，原則上按照《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(深府辦規(guī)〔2024〕1號(hào))實(shí)施。符合以下情形之一的，可向區(qū)政府或市前海管理局申請(qǐng)按照既有城市更新模式推進(jìn)：

1.不超過(guò)3000平方米的零星城中村居住用地，確需與周邊其他類型用地統(tǒng)籌進(jìn)行城市更新的。其中，涉及多塊零星城中村居住用地的，其總面積不超過(guò)拆除范圍的10%。

2.2023年7月24日前因落實(shí)法定規(guī)劃公共利益用地需要，經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局同意提前拆除，且已拆除或雖未拆除但已簽搬遷補(bǔ)償協(xié)議并支付搬遷補(bǔ)償款的城中村改造項(xiàng)目。經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局審批同意的，應(yīng)在本意見(jiàn)施行之日起2年內(nèi)完成城市更新單元計(jì)劃公告。未能在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成的，市場(chǎng)主體應(yīng)自行厘清經(jīng)濟(jì)關(guān)系及法律關(guān)系且不得再按既有城市更新模式推進(jìn)。

3.2023年7月24日前已開(kāi)展城市更新單元計(jì)劃公示的城中村改造項(xiàng)目。經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局審批同意的，應(yīng)在本意見(jiàn)施行之日起2個(gè)月內(nèi)完成計(jì)劃公告。未能在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成的，市場(chǎng)主體應(yīng)自行厘清經(jīng)濟(jì)關(guān)系及法律關(guān)系且不得再按既有城市更新模式推進(jìn)。

4.2023年7月24日前已經(jīng)市政府明確按既有城市更新模式改造的城中村改造項(xiàng)目。

二、合理優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)

(四)在堅(jiān)持土地集約節(jié)約利用、保障商業(yè)用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃及《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》要求，合理減少商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)。對(duì)于本意見(jiàn)施行之日前已經(jīng)批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃但尚未簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目(含城市更新單元內(nèi)未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的部分用地)，在保持規(guī)劃批準(zhǔn)的非商業(yè)類建筑面積不變的前提下，減少商業(yè)類建筑面積，不涉及地塊功能改變的，可無(wú)需申請(qǐng)規(guī)劃修改，直接在用地批準(zhǔn)或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定;涉及地塊功能改變，但不涉及單元主導(dǎo)功能改變的，可按照城市更新單元規(guī)劃非強(qiáng)制性內(nèi)容的修改程序申請(qǐng)規(guī)劃修改。

(五)在嚴(yán)格落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的指標(biāo)傳導(dǎo)和空間管控要求，落實(shí)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，滿足片區(qū)學(xué)位配套、市政交通承載力的前提下，本意見(jiàn)施行之日前已批準(zhǔn)列入城市更新單元計(jì)劃但尚未批準(zhǔn)城市更新單元規(guī)劃的城中村改造項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局確認(rèn)2年內(nèi)可確認(rèn)實(shí)施主體的，可按照《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》(深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕1號(hào))第八條規(guī)定對(duì)規(guī)劃容積進(jìn)行校核，不受現(xiàn)狀容積率不低于2.5限制。

(六)對(duì)于經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局同意的因公共利益提前拆除部分物業(yè)的項(xiàng)目，可以將臨近的多個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮，重新劃定城市更新單元拆除范圍，并按規(guī)定編制城市更新單元規(guī)劃。

(七)合理控制項(xiàng)目土地移交率，在符合上層次規(guī)劃和城市更新政策的前提下，合理配置城市更新項(xiàng)目的公共利益用地和公共配套設(shè)施。

三、優(yōu)化用地管理機(jī)制

(八)國(guó)有土地使用權(quán)期限屆滿前2年內(nèi)的用地原則上不得申請(qǐng)納入城市更新單元計(jì)劃。納入城市更新單元計(jì)劃后使用權(quán)期限屆滿的，可按照我市城市更新政策繼續(xù)推進(jìn)。

四、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策

(九)落實(shí)好房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，符合條件的城市更新項(xiàng)目可依法申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠減免。

(十)通過(guò)引入第三方承接的項(xiàng)目，新實(shí)施主體全額承接原實(shí)施主體實(shí)際支付的與取得項(xiàng)目有關(guān)的、真實(shí)合理的支出，依法取得合法有效扣除憑證的，準(zhǔn)予按規(guī)定作為成本扣除。

(十一)通過(guò)引入第三方承接的項(xiàng)目，承接后如分期開(kāi)發(fā)，屬同一實(shí)施主體的部分，符合土地增值稅相關(guān)規(guī)定的可整體清算。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目所發(fā)生的回遷物業(yè)等成本費(fèi)用應(yīng)按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

五、加大融資支持力度

(十二)允許以“開(kāi)發(fā)企業(yè)+融資平臺(tái)(投資方)+銀行+施工企業(yè)”多方監(jiān)管方式替代現(xiàn)金保函，降低企業(yè)資金壓力，封閉管理資金，明確資金使用用途，優(yōu)先支付安置過(guò)渡費(fèi)及施工建設(shè)。住建部門在更新項(xiàng)目商品房預(yù)售階段將回遷安置物業(yè)建設(shè)資金納入到預(yù)售資金監(jiān)管范圍并實(shí)施監(jiān)管的，各區(qū)城市更新部門、市前海管理局可以根據(jù)實(shí)施主體的申請(qǐng)，解除對(duì)應(yīng)部分的回遷安置物業(yè)建設(shè)專項(xiàng)資金監(jiān)管。

(十三)加大城市更新項(xiàng)目融資支持力度，支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)條件成熟的項(xiàng)目提供信貸服務(wù);鼓勵(lì)已對(duì)項(xiàng)目融資貸款的金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目處置，繼續(xù)投入資金，激活市場(chǎng)活力，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施。

鼓勵(lì)支持金融機(jī)構(gòu)為城市更新項(xiàng)目提供配套金融服務(wù)。對(duì)于第三方承接的項(xiàng)目，支持存量債權(quán)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用結(jié)構(gòu)化金融工具進(jìn)行股權(quán)及債務(wù)重組。支持金融機(jī)構(gòu)提供針對(duì)第三方的并購(gòu)貸款等配套金融服務(wù)。

六、推動(dòng)多元化安置補(bǔ)償

(十四)建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑。

七、提高行政審批效率

(十五)因城市更新單元規(guī)劃審批前未進(jìn)行土地權(quán)屬核查或土地權(quán)屬核查存在誤差等原因，城市更新單元拆除范圍內(nèi)包含已征轉(zhuǎn)用地或無(wú)法注銷的產(chǎn)權(quán)用地的，應(yīng)優(yōu)化相應(yīng)用地范圍。導(dǎo)致已批城市更新單元規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)用地減少的，相應(yīng)計(jì)容建筑面積從規(guī)劃建筑總面積中等比例(減少的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占拆除范圍面積的比例，下同)扣減，按照城市更新單元規(guī)劃非強(qiáng)制性內(nèi)容的修改程序申請(qǐng)規(guī)劃修改。

城市更新單元規(guī)劃在《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引(試行)》(深規(guī)土〔2015〕525號(hào))施行前已經(jīng)批準(zhǔn)或者公示的城市更新項(xiàng)目存在上述情況的，可視為技術(shù)誤差，無(wú)需修改計(jì)容建筑面積。

(十六)對(duì)于歷史上未明確具體土地用途的行政劃撥用地、協(xié)議出讓用地，可依據(jù)產(chǎn)權(quán)、報(bào)建、規(guī)劃驗(yàn)收或建設(shè)期間經(jīng)市規(guī)劃土地主管部門下屬測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告等歷史資料明確的建筑用途按比例劃分居住、商辦、工業(yè)等功能。

八、促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施

(十七)在滿足城市更新單元規(guī)劃合理性和可行性以及公共利益用地面積不減少的前提下，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人的用地面積不少于總用地面積的95%時(shí)，申報(bào)主體可申請(qǐng)調(diào)整城市更新單元計(jì)劃拆除范圍。由各區(qū)城市更新部門、市前海管理局對(duì)調(diào)出部分或調(diào)整后拆除范圍內(nèi)更新意愿進(jìn)行核實(shí)，符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第二十五條要求后，可按程序?qū)Τ鞘懈�新單元�?jì)劃拆除范圍進(jìn)行調(diào)整。相應(yīng)計(jì)容建筑面積等比例扣減。

(十八)基于政府急需實(shí)施的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等公共利益需要，可由政府依法組織對(duì)城市更新單元拆除范圍內(nèi)公共利益用地進(jìn)行房屋征收，相應(yīng)用地由各區(qū)城市更新部門、市前海管理局公告后調(diào)出城市更新單元計(jì)劃。

九、其他

(十九)本意見(jiàn)自2025年4月9日起施行，有效期3年。