國家稅務總局中山市稅務局關于公開征求《國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)》意見的通知

根據規(guī)范性文件制訂相關規(guī)定，現(xiàn)向社會公開征求《國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)》意見，公眾可通過以下途徑和方式反饋意見：

1.電子郵件：zsswcxs@163.com;

2.郵寄地址:中山市興中道45號國家稅務總局中山市稅務局財產和行為稅科(郵編：528400)。

此次公開征求意見時間為：2025年1月7日至2025年2月6日。

稅 屋附件：

1.國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)

2.關于《國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)》的解讀

國家稅務總局中山市稅務局

2025年1月7日

國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)

根據《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2024年第5號)的有關規(guī)定，結合我市征管實際，現(xiàn)將土地增值稅預計增值率測算方法予以公布，具體見附件。

本公告自2025年X月X日起施行，《中山市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(中山市地方稅務局公告2010年第1號)、《國家稅務總局中山市稅務局關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局中山市稅務局2022年第1號)同時廢止。

稅 屋附件：

1-1.土地增值稅預計增值率測算方法

1-2.土地增值稅預計增值率測算表

國家稅務總局中山市稅務局

2025年1月X日

關于《國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告(征求意見稿)》的解讀

國家稅務總局中山市稅務局發(fā)布了《國家稅務總局中山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》(國家稅務總局中山市稅務局公告2025年第X號)(以下簡稱《公告》)，現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2024年第5號)，明確了土地增值稅首次預征納稅義務發(fā)生時間在2025年1月1日后的房地產開發(fā)項目，根據預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內容

《公告》根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關收入和扣除項目的規(guī)定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格�？紤]扣除項目金額標準發(fā)布時間滯后2-3年的因素，《公告》規(guī)定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用，根據計算確定的建筑安裝工程費的23%計算確定�，F(xiàn)舉例說明測算過程：

某房地產開發(fā)項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發(fā)生取得土地使用權所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經稅務機關確認戶內裝修2000元/㎡，該項目預計增值率計算過程見下表：

項  目 行次 金額 說明

一、每平方米應稅收入 1 22,362.39 [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]÷（5000+2000+1000)=22362.39

二、預計扣除項目金額合計                2=3+4+12+13+17 2 116,889,791.00

1.取得土地使用權所支付的金額 3 40,000,000.00

2.房地產開發(fā)成本 4=5+6+7+8+9+10+11 4 49,419,811.00

其中 土地征用及拆遷補償費 5 1,000,000.00

建筑安裝工程費 6 37,048,700.00 根據填報的項目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。

前期工程費 7 9,054,111.00 按照建筑安裝工程費與戶內裝修超過標準的金額（即第11欄“戶內裝修+”）之和乘以23%計算確定。

基礎設施費 8

公共配套設施費 9

開發(fā)間接費用 10

戶內裝修+ 11 2,317,000.00 戶內裝修超過標準的金額。

3.房地產開發(fā)費用 12=(3+4)*10% 12 8,941,981.10

4.與轉讓房地產有關的稅金等 13=14+15+16 13 644,036.70

其中 城市維護建設稅 14 375,688.07 [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×7%=375688.07

教育費附加 15 161,009.17 [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×3%=161009.17

地方教育附加 16 107,339.45 [30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000]×3%×2%=107339.45

5.財政部規(guī)定的其他扣除 17=(3+4)*20% 17 17,883,962.20

三、可售建筑面積 18 8,000.00

五、每平方扣除項目金額 19=2/18 19 14,611.22

六、每平方米增值額 20=1-19 20 7,751.16

七、預計增值率 21=20/19*100% 21 53.05%

三、《公告》的生效時間

《公告》自2025年X月X日起施行，《中山市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率和核定征收率的公告》(中山市地方稅務局公告2010年第1號)、《國家稅務總局中山市稅務局關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告》(國家稅務總局中山市稅務局2022年第1號)同時廢止。