昆明市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)昆明市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知

各縣(市)、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，滇中新區(qū)管委會，各開發(fā)(度假)區(qū)、自貿(mào)試驗(經(jīng)濟合作)區(qū)管委會，有關(guān)直屬機構(gòu)：

　　《昆明市關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

昆明市人民政府辦公室

2023年7月17日

　　(此件公開發(fā)布)

昆明市關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施

　　為堅決貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署，進一步落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作目標，支持剛性和改善性住房需求，促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合實際制定本措施：

　　一、調(diào)控開發(fā)供應

　　(一)綜合城市區(qū)域發(fā)展、商業(yè)商務用房庫存等因素，合理確定年度商業(yè)商務用地供應規(guī)模，科學調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。商業(yè)商務用房去化周期超過36個月的縣(市)區(qū)、開發(fā)(度假)區(qū)，在不影響批而未供和閑置土地處置的前提下，可暫緩供應商業(yè)商務用地，結(jié)合市場需求合理確定用地供應計劃。

　　(二)在土地出讓前，屬地政府(管委會)根據(jù)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃和商業(yè)商務用房配置、去化等情況，在滿足公共服務設施和基礎(chǔ)配套設施承載力的前提下，可按程序申請調(diào)整新供應土地的商住比或商業(yè)商務用房的開發(fā)量，依法開展控制性詳細規(guī)劃修改。

　　(三)對已供應尚未建設的商業(yè)商務用地，在滿足公共服務設施和基礎(chǔ)配套設施承載力的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向?qū)俚卣��?管委會)提出申請，經(jīng)屬地政府(管委會)研究同意，可依法適當降低商業(yè)商務用房開發(fā)量;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可向?qū)俚卣��?管委會)申請將商業(yè)商務用地調(diào)整為托幼、養(yǎng)老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施用地，屬地政府(管委會)依據(jù)項目所在片區(qū)人口規(guī)模及公共服務、基礎(chǔ)配套設施情況，研究調(diào)整方案，報市級自然資源規(guī)劃部門按程序?qū)徸h。

　　(四)停止執(zhí)行《市自然資源規(guī)劃局 市住房城鄉(xiāng)建設局 市城市管理局 市市場監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公類建設項目全過程管理的實施意見(試行)〉的通知》(昆自然資規(guī)聯(lián)〔2021〕13號)中第十一條、十七條關(guān)于“辦公用房分割單元建筑面積不得小于300平方米/間”及“最小產(chǎn)權(quán)分割單元建筑面積不小于300平方米/間”的規(guī)定，其余條款繼續(xù)有效。

　　二、強化要素保障

　　(五)需整合零星用地的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按零星用地整合有關(guān)規(guī)定足額繳納零星用地整合履約保證金，或者使用見索即付銀行保函替代零星用地整合履約保證金的，可核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證(正本)。屬地政府(管委會)應積極推進零星用地整合，確保在項目規(guī)劃核實前完成零星用地整合。

　　(六)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，屬地自然資源規(guī)劃部門同步核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

　　(七)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)土地出讓合同及技術(shù)審查必備要件向?qū)俚刈匀毁Y源規(guī)劃部門申報《建設工程規(guī)劃許可證》(副本)。屬地政府(管委會)應將規(guī)劃方案第三方技術(shù)審查經(jīng)費納入同級財政預算予以保障。

　　(八)針對建設體量大、建設周期長的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在符合相關(guān)規(guī)范要求、滿足分期投入使用功能的前提下，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，可適當增加規(guī)劃核實分期批次。

　　(九)房地產(chǎn)開發(fā)項目預售范圍內(nèi)存在土地抵押的，應將解除土地抵押的期限由6個月延長至12個月。

　　(十)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的與清算項目配套的公共設施，在進行土地增值稅清算時，對產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者建成后無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　　(十一)持續(xù)推進清理和化解不動產(chǎn)歷史遺留問題工作，2021年《昆明市加快清理和化解不動產(chǎn)歷史遺留問題攻堅行動工作方案》(昆不動產(chǎn)化遺辦〔2021〕1號)及相關(guān)配套政策文件適用期限延長至與本文件一致。

　　三、優(yōu)化項目規(guī)劃

　　(十二)居住或商住混合用地地上配建的配電室不計入容積率。2023年5月1日后供應的居住或商住混合用地所需配建的社區(qū)服務站、文化活動站、體育活動室、社區(qū)衛(wèi)生服務站、養(yǎng)老服務設施、生活垃圾收集點與垃圾處理設施用房、公共廁所，可不計入容積率。

　　(十三)本文件印發(fā)前規(guī)劃方案已經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過，且已實質(zhì)完成應拆遷總建筑面積50%以上的城市更新改造項目，可按已審議通過方案的居住用地容積率指標執(zhí)行。

　　(十四)二環(huán)路以外的城市更新改造項目，尚未出讓的用地，屬地政府(管委會)可按程序申請規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后的總開發(fā)量不得超過原開發(fā)總量，居住用地容積率須滿足現(xiàn)行政策要求，并應當落實新增人口教育、養(yǎng)老等公共服務配套設施有關(guān)要求。

　　(十五)位于現(xiàn)狀或已開工建設的軌道站點出入口500米范圍內(nèi)的城市更新改造項目用地，配建的機動車泊位數(shù)量可通過項目交通影響評價合理確定，但不得少于《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》配建標準的0.75倍。土地已出讓的城市更新改造項目，無需變更規(guī)劃條件的車位配建要求;已取得建設工程規(guī)劃許可證的，需按程序申請附圖變更。

　　(十六)保障性租賃住房項目可不配建中小學、養(yǎng)老設施，由屬地政府(管委會)在片區(qū)統(tǒng)籌，但應按《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》配建幼兒園及居住用地的其他公共服務設施。保障性租賃住房項目車位配建指標按不小于0.5個/100平方米執(zhí)行。土地已出讓的，無需變更規(guī)劃條件的車位配建要求;已取得建設工程規(guī)劃許可證的，需按程序申請附圖變更。

　　(十七)經(jīng)市府院聯(lián)動領(lǐng)導小組研究確需通過調(diào)整規(guī)劃化解的爛尾樓或保交樓項目，屬地政府(管委會)可按程序申請控規(guī)調(diào)整，控規(guī)調(diào)整方案應滿足公共服務配套設施有關(guān)要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或破產(chǎn)管理人根據(jù)變更后的規(guī)劃條件，按規(guī)定補繳土地出讓金后方可辦理后續(xù)土地、規(guī)劃手續(xù)。應補繳的土地出讓金為負值的，不予退還。

　　四、促進居住消費

　　(十八)本文件印發(fā)之日起1年內(nèi)購買新建商品住房并完成商品房網(wǎng)簽備案，且取得契稅完稅憑證的購房者，按照所繳納契稅總額50%給予補貼，生育二孩、三孩的家庭(新生兒戶口登記在昆明市)分別按照所繳納契稅總額80%、100%給予補貼，最高不超過3萬元。屬地政府(管委會)按照屬地化原則，具體負責補貼的資金籌集、審核和發(fā)放工作。

　　(十九)充分發(fā)揮住房公積金民生保障作用，探索出臺靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。對在昆繳存住房公積金的靈活就業(yè)人員給予繳存補貼、租房優(yōu)惠等相關(guān)支持。

　　(二十)提高住房公積金增值收益使用效率，可用于多渠道籌集保障性住房、保障性租賃住房房源，著力解決中低收入家庭、新市民、青年人等住房困難問題。

　　(二十一)生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%。

　　(二十二)推行存量房“帶抵押過戶”合并登記服務。進一步優(yōu)化存量房網(wǎng)簽、登記服務流程，在確保交易資金安全的前提下，無需提前歸還剩余貸款、注銷抵押登記，即可辦理過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)。開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工作。

　　(二十三)結(jié)合“線上+線下”互動模式，圍繞“彩云購房節(jié)”面向省內(nèi)各州市、省外購房群體開展系列宣傳推廣活動，多形式、多渠道加強城市品牌宣傳，促進居住消費健康發(fā)展。

　　五、其他

　　(二十四)本文件自印發(fā)之日起施行，有效期1年。本文件由市住房城鄉(xiāng)建設局、市自然資源規(guī)劃局、市住房公積金中心、市稅務局負責解釋。

關(guān)于《昆明市關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的政策解讀

　　《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)已于2023年6月6日，經(jīng)第十五屆市人民政府第20次常務會議審議通過，將于2023年7月18日起施行。根據(jù)《昆明市人民政府辦公室政策解讀工作規(guī)則》有關(guān)要求，為使公眾更好地知曉、理解《若干措施》的主要內(nèi)容，現(xiàn)解讀如下：

　　一、 《若干措施》的出臺背景

　　2022年昆明市人民政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》(昆政辦〔2022〕19號)，為做好政策銜接，進一步貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署，支持剛性和改善性住房需求，提振發(fā)展信心，激發(fā)市場主體活力，促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市住房城鄉(xiāng)建設局會同有關(guān)部門研究起草了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。

　　二、 《若干措施》的起草過程

　　《若干措施》先后多次征求了省住房城鄉(xiāng)建設廳，市自然資源規(guī)劃局、市城市管理局、市市場監(jiān)管局、市稅務局、市住房公積金中心、市人力資源社會保障局、市政務服務局、市金融辦、市財政局、市商務局、市司法局，五華、盤龍、西山、官渡等11個縣(市)區(qū)、管委會等各級各部門意見建議，充分吸納后進行修改完善，報請昆明市人民政府同意，以市政府辦公室名義印發(fā)實施�！度舾纱胧�》已通過合法性審查和公平競爭審查。

　　三、 《若干措施》的主要內(nèi)容

　　《若干措施》分為調(diào)控開發(fā)供應、強化要素保障、優(yōu)化項目規(guī)劃、促進居住消費、其他等5個方面，共提出24條舉措。

　　(一)推進去庫存方面共4條：

　　1. 綜合城市區(qū)域發(fā)展、商業(yè)商務用房庫存等因素，合理確定年度商業(yè)商務用地供應規(guī)模，科學調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。

　　2. 在土地出讓前，屬地政府可根據(jù)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃和商業(yè)商務用房配置、去化等情況，調(diào)整新供應土地商業(yè)商務開發(fā)量。

　　3. 對已供應尚未建設商業(yè)商務用地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向?qū)俚卣��?管委會)申請適當降低商業(yè)商務用房開發(fā)量或調(diào)整為托幼、養(yǎng)老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施。

　　4. 調(diào)整商業(yè)辦公類項目最小產(chǎn)權(quán)分割單元建筑面積的規(guī)定。

　　(二)強化要素保障方面共7條：

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可使用見索即付銀行保函替代零星用地整合履約保證金。

　　2. 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，屬地自然資源規(guī)劃部門同步核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)土地出讓合同及技術(shù)審查必備要件向?qū)俚刈匀毁Y源規(guī)劃部門申報《建設工程規(guī)劃許可證》(副本)。

　　4. 針對建設體量大、建設周期長的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在符合相關(guān)規(guī)范要求、滿足分期投入使用功能的前提下，可適當增加規(guī)劃核實分期批次。

　　5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目預售范圍內(nèi)存在土地抵押的，應當解除土地抵押的期限由6個月延長至12個月。

　　6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的與清算項目配套的公共設施，在進行土地增值稅清算時，對產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或者建成后無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　　7. 延長清理和化解不動產(chǎn)歷史遺留問題相關(guān)文件適用期限。

　　(三)優(yōu)化項目規(guī)劃方面共6條：

　　1. 調(diào)整優(yōu)化居住和商住混合用地地上配建的配電室、社區(qū)服務站、文化活動站、體育活動室、社區(qū)衛(wèi)生服務站、養(yǎng)老服務設施、生活垃圾收集點與垃圾處理設施用房、公共廁所等設施的容積率計算規(guī)定。

　　2. 本文件印發(fā)前規(guī)劃方案已經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過，且已實質(zhì)完成應拆遷總建筑面積50%以上的城市更新改造項目，可按已審議通過方案的居住用地容積率指標執(zhí)行。

　　3. 二環(huán)路以外的城市更新改造項目，尚未出讓的用地，屬地政府(管委會)可按程序申請規(guī)劃調(diào)整。

　　4. 位于現(xiàn)狀或已開工建設的軌道站點出入口500米范圍內(nèi)的城市更新改造項目用地，配建的機動車泊位數(shù)量可通過項目交通影響評價合理確定。

　　5. 保障性租賃住房項目可不配建中小學、養(yǎng)老設施，由屬地政府(管委會)在片區(qū)統(tǒng)籌，但應按《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》配建幼兒園及居住用地的其他公共服務設施。保障性租賃住房項目車位配建指標按不小于0.5個/100平方米執(zhí)行。

　　6. 經(jīng)市府院聯(lián)動領(lǐng)導小組研究確需通過調(diào)整規(guī)劃化解的爛尾樓或保交樓項目，可按程序申請控規(guī)調(diào)整。

　　(四)促進居住消費方面共6條：

　　1. 發(fā)放購房契稅補貼：補貼對象為文件印發(fā)之日起1年內(nèi)購買新建商品住房并完成商品房網(wǎng)簽備案且取得契稅完稅憑證的購房者;補貼標準按照家庭生育的子女數(shù)量分為3個檔次：生育1個子女或未生育的、生育2個子女的、生育3個子女(及以上)的，分別按照所繳納契稅總額的50%、80%、100%進行核發(fā)，最高不超過3萬元。具體操作以屬地政府(管委會)發(fā)布的實施細則為準。

　　2. 支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金，具體實施以市住房公積金中心發(fā)布的文件為準。

　　3. 使用住房公積金增值收益多渠道籌集保障性住房、保障性租賃住房房源，著力解決中低收入家庭、新市民、青年人等住房困難問題。

　　4. 生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%。

　　5. 進一步優(yōu)化存量房網(wǎng)簽、登記服務流程，推行存量房“帶抵押過戶”合并登記服務，并開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工作。

　　6. 面向省內(nèi)各州市、省外購房群體開展系列宣傳推廣活動，多形式、多渠道加強城市品牌宣傳，促進居住消費健康發(fā)展。

　　(五)文件自印發(fā)之日起施行，有效期一年。